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Regole per l'acquisto di un immobile.
Breve compendio di norme e principi essenziali utili a coloro che intendono acquistare un immobile
Contratto di acquisto
Il contratto di Compravendita di una casa è disciplinato dagli artt. 1470 fino al 1547 del codice civile, nonché da altre norme contenute in varie leggi speciali.
I contratti di compravendita immobiliare devono avere necessariamente forma scritta (art. 1350 n. 1 c.c.), altrimenti sono nulli.
Tuttavia, affinché il contratto sia efficace anche nei confronti dei terzi non costituiti nell'atto, è necessaria la trascrizione presso l'Ufficio dei Registri Immobiliari compentente territorialmente.
A tal fine, pertanto, non basta la semplice forma scritta, ma è richiesto l'atto pubblico redatto dal Notaio.
Spesso succede che il prezzo dell'acquisto venga pagato, in tutto o in parte, mediante un mutuo ipotecario, che viene contratto mediante atto pubblico.
Quest'ultimo potrà essere anche contenuto nello stesso contratto di compravendita, qualora si costituisca anche la Banca o la società finanziaria mutuante.
La concessione del mutuo comporterà inevitabilemente l'iscrizione di una ipoteca sullo stesso immobile acquistato, a garanzia delle somme da restituire alla Banca mutuante.
Contratto preliminare.
Spesso succede che le parti, per vari motivi, non ritengano opportuno stipulare immediatamente il contratto notarile, ma intendano vincolarsi ugualmente alla conclusione dell'affare.
In tal caso, si sottoscrive un contratto preliminare (impropriamente noto anche con il termine compromesso), con il quale le parti si promettono reciprocamente di acquistare e vendere un immobile definito ed indivviduato, prestabilendo il prezzo e indicando un termine per la stipula dell'atto notarile definito.
Solitamente, il contratto preliminare contempla anche il versamento da parte del compratore al venditore di una somma detta "caparra", che serve per comprovare la serietà delle intenzioni dei contraenti.
Poiché il contratto preliminare (anche in quei casi in cui viene pattuita l'anticipata immissione del compratore nel possesso della casa) non comporta il trasferimento del diritto di proprietà dal venditore al compratore, ma solo l'obbligo del primo di vendere e l'obbligo del secondo di comprare, nel caso in cui una delle due parti cambi idea, l'altra parte potrà scegliere tra due opzioni:
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promuovere un giudizio innanzi al Tribunale per l'esecuzione in forma specifica, al fine di ottenere una sentenza che disponga il trasferimento del diritto di proprietà anche contro la volontà della controparte, dietro al pagamento della somma pattuita nel preliminare;
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rinunciare alla conclusione definitiva dell'affare; in tal caso, se l'inadempiente è il compratore, il venditore potrà trattenere l'intera caparra, salvo la richiesta di risarcimento di eventuali maggiori danni che dovrebbero essere provati nella loro esistenza e quantità; invece, se l'inadempiente è il venditore, l'altra parte potrà richiedere la restituzione del doppio della caparra versata.
Forma del preliminare.
Anche il contratto preliminare di compravendita di beni immobili deve avere necessariamente forma scritta.
Nei casi in cui l'oggetto del contratto è un immobile venduto "su progetto", o anche già realizzato, da una società commerciale o da un imprenditore anche individuale, notoriamente soggetti a procedure fallimentari in caso di dissesto finanziario, è consigliabile stipulare anche il preliminare con atto pubblico rogato da un Notaio.
In tal modo, in caso di fallimento del venditore, il compratore avrà diritto di perfezionare l'acquisto dell'immobile nei confronti del "fallimento" alle stesse condizioni che aveva pattuito con l'originario venditore mediante preliminare.
Cautele necessarie.
Si consiglia a chiunque voglia acquistare una casa, di accertarsi diligentemente che questa non sia gravata da iscrizioni (ipoteche) e trascrizioni (altri contratti, eventuali servitù, usufrutti, fondi patrimoniali, sentenze, pignoramenti, sequestri etc.) che non siano stati espressamente dichiarati dal venditore e valutati ai fini del prezzo e della loro cancellazione.
Tale accertamento dovrà estendersi anche alla verifica della titolarità del diritto da parte del venditore, nonchè della effettiva situazione catastale.
E' obbligo e responsabilità del Notaio che si appresta a rogare l'atto di compravendita definitivo, provvedere alle ispezioni ipo-catastali idonee e scongiurare qualsiasi sgradita "sorpresa".
E' essenziale anche verificare la legittimità edilizia dell'immobile (non basta che ci sia un titolo abilitativo, è necessario anche che non vi sia qualsiasi difformità rispetto a tale titolo), ovvero l'esistenza e la regolarità di eventuali pratiche di condono.
E' consigliabile, in tutta la complessa attività sommariamente descritta, rivolgersi ad una agenzia di mediazione immobiliare regolarmente abilitata, per essere adeguatamente assistiti da un soggetto professionalmente attrezzato a navigare con perizia nel mare aperto costituito dal mercato immobiliare.
Compendio elaborato da:
Avv. Maria Rosaria CROVACE
e-mail: infolegalecrovace@mediacasa.info
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