Ora il mutuo è mobile: possibile trasferirsi senza penali

Sabato 07.04.2007 14:32

Ora il mutuo è mobile. L’ormai famigerato “Decreto Bersani” (Decreto Legge 7/2007) sulle liberalizzazioni ha toccato anche i finanziamenti a medio e lungo termine, di carattere ipotecario, comunemente noti come mutui. Il decreto legislativo sulle liberalizzazioni, ha esteso ai mutui, sia a quelli rilasciati dalle banche, sia quelli erogati dalle finanziarie, le norme sulla portabilità, sulla cancellazione automatica dell'ipoteca sull'immobile una volta estinto il mutuo e sull'eliminazione delle penali in caso di estinzione anticipata.

E’ stata così introdotta la libertà per il debitore di passare da una banca all'altra senza oneri e senza perdere i benefici fiscali. Una libertà che può sembrare ovvia, ma che non lo era prima dell'entrata in vigore del decreto legge. Il meccanismo utilizzato da tale norma è quello della surrogazione per volontà del debitore, ai sensi dell'art. 1202 c.c., istituto già previsto dal nostro ordinamento, ma che fino ad oggi non era applicabile nei rapporti con gli istituti di credito a causa di apposite clausole, che generalmente venivano inserite nei contratti di mutuo da parte degli stessi istituti.

Con l'entrata in vigore della legge è data facoltà al debitore di cambiare banca, alla ricerca di soluzioni più vantaggiose. La banca non può opporsi ed inoltre il cambiamento deve avvenire senza oneri per il debitore, il quale non perde neppure i benefici fiscali di cui abbia eventualmente goduto.

Il cambiamento senza oneri è soggetto a tre condizioni: il nuovo mutuo e la quietanza del vecchio mutuo devono risultare da atto avente data certa, nel nuovo mutuo va indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata dalla nuova banca e la quietanza rilasciata dalla banca surrogata deve indicare la dichiarazione del mutuatario circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento.

Ma il decreto legge va oltre, perché dispone che può essere sostituito qualsiasi tipo di finanziamento bancario e non solo per i mutui, che la vecchia banca in nessun modo ha facoltà di opporsi alla scelta del cliente e che si mantiene la vecchia iscrizione ipotecaria, annotando a margine di essa la surrogazione; tale annotazione può avvenire semplicemente presentando all'ufficio dell'agenzia del Territorio una copia autentica dell'atto di surrogazione.
Scherzando, ma non troppo, il decreto Bersani, presto potrebbe diventare il nemico pubblico numero uno delle banche tradizionali.

L’esperienza internazionale insegna che nei paesi dove il mercato dei mutui è libero e trasparente, la rinegoziazione può superare anche il 50 per cento delle erogazioni totali. Finora, in Italia, il mercato della cosiddetta sostituzione è stato finora piuttosto limitato. Colpa dei costi, per le commissioni collegate con il rimborso anticipato del prestito (meglio noto con il più antipatico nome di “penali”, per l'onorario del notaio e per le imposte necessarie alla cancellazione dell'ipoteca. Per chiudere un mutuo e aprirne un altro a condizioni migliori da un concorrente bisogna infatti cancellare l'ipoteca che grava sull'immobile oggetto del prestito.

Saldamente in mano, sino a pochi anni fa, agli istituti di credito tradizionali, il mercato dei mutui immobiliari si è vivacizzato molto negli ultimi anni, specie dopo la comparsa degli operatori specializzati domestici ed esteri. La liberalizzazione di Bersani arriva quindi in un settore già in fibrillazione per conto proprio. I bassi tassi d'interesse e l'allungamento della durata dei mutui hanno contribuito ad abbassare il peso della rata.